Xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Ngăn chặn tình trạng “thổi giá” trên thị trường

Gia tăng niềm tin, giảm thiểu rủi ro cho người mua

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thể chế hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ V Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Điều này cũng nhằm giúp thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Trong những năm qua, việc giao dịch các sản phẩm BĐS như nhà thổ cư trên thị trường chủ yếu thông qua các môi giới cá nhân. Họ kết nối người bán với người mua và nhận phí môi giới.

Thực tế cho thấy, trên thị trường có các sàn giao dịch BĐS do tư nhân thành lập. Các sàn này bán, phân phối các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án).

Các chuyên gia cho rằng, môi giới cá nhân hay sàn giao dịch BĐS do tư nhân thành lập vẫn còn một số hạn chế như: Thẩm định tính pháp lý của mỗi sản phẩm BĐS; giá cả không công khai, minh bạch, thậm chí là giá trong, giá ngoài hợp đồng giữa bên mua và bên bán...

Từ tình trạng thực tế trên, việc xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ áp dụng các giao dịch ở tất cả các sản phẩm BĐS trên thị trường. Các sản phẩm BĐS muốn được giao dịch qua sàn này phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm khi thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, thông tin sai sự thật.

Đánh giá về việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, khi giao dịch qua sàn, cơ quan chức năng sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường đất đai, giúp dễ dàng hơn trong kiểm soát giao dịch.

Quan trọng hơn, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá đất đai sát với thị trường, từ đó ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, tạo bong bóng trên thị trường đất đai.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Alex Pham - Tổng Giám đốc Công ty FINA cho hay, chủ trương lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là đúng đắn, phù hợp với thực tế.

Thông qua sàn sẽ giúp cho người mua - người bán không bị “mua hớ, bán hớ”, giao dịch đúng giá. Các giao dịch cũng diễn ra nhanh chóng, giảm thiểu chi phí giao dịch; đồng thời giúp Nhà nước chống thất thu thuế.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần hỗ trợ đắc lực cho hoạt động quản lý của Nhà nước trong việc chống thất thu thuế và đảm bảo lợi ích của người dân.

Băn khoăn về cơ chế vận hành

Bên cạnh những lợi ích của việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, các chuyên gia cũng nêu một số băn khoăn về tính pháp lý và cơ chế vận hành sàn này trong thực tế.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý BĐS, nếu chọn phương án sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một lựa chọn cho các chủ thể áp dụng thì sẽ tốt hơn, giúp phát huy quyền tự chủ của các chủ thể trong việc lựa chọn hình thức kinh doanh, giao dịch.

Với phương án này, Nhà nước có thể ban hành một số chính sách khuyến khích, ưu đãi để thu hút các chủ thể nếu chọn giao dịch qua sàn.

“Nếu chọn phương án giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn là bắt buộc với toàn bộ hoặc một số loại giao dịch, thì sẽ phản tác dụng. Điều quan trọng nhất đối với sàn giao dịch quyền sử dụng đất là phải không ngừng cải tiến chất lượng dựa trên hoạt động đào tạo, huấn luyện để đảm bảo tính cạnh tranh, thu hút khách hàng”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Ở khía cạnh khác, ông Alex Pham cho rằng, cần có hệ thống quản lý giao dịch hiệu quả; áp dụng công nghệ, số hóa khi thực hiện giao dịch. Đặc biệt, cần phải tránh để việc giao dịch qua sàn trở thành một rào cản cho thị trường.

Nêu một số băn khoăn khi lập sàn, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, cần làm rõ đối tượng nào bắt buộc và không bắt buộc giao dịch qua sàn; chi phí phát sinh trong quá trình giao dịch thế nào?… Chính vì vậy, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần có lộ trình rõ ràng, tránh sự bất cập.

Gợi ý phương án hoàn thiện mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất, Luật sư Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, cần nghiên cứu hoàn thiện mô hình sàn này theo Luật Kinh doanh BĐS đảm bảo chuyên nghiệp, có sự giám sát của Nhà nước.

“Phương án này vừa phù hợp với chủ trương của Đảng, vừa có sự quản lý của Nhà nước, tránh chồng chéo chức năng, vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường, quyền tự do kinh doanh, tự do lựa chọn của người dân, doanh nghiệp và đạt hiệu quả khi không làm phát sinh bộ máy, không tăng thủ tục hành chính, tăng thời gian, chi phí tuân thủ cho các chủ thể tham gia”, Luật sư Đoàn Văn Bình phân tích làm rõ.