Vốn ngoại liệu có "gánh" nổi thị trường bất động sản?

Nửa đầu năm 2022, việc kiểm soát tốt dịch bệnh cùng các gói hỗ trợ kích thích nền kinh tế, đẩy mạnh đầu tư các dự án cơ sở hạ tầng, kích cầu du lịch của Chính phủ đang tạo ra những tác động tích cực lên nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Hút gần 3,2 tỷ USD vốn FDI

Các kết quả thống kê cho thấy, trong bối cảnh các nhà đầu tư trong nước đang chịu sức ép lớn trước các lệnh siết, dòng vốn khối ngoại vẫn đang đổ rất mạnh về thị trường bất động sản Việt Nam.

Cụ thể, theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 6 tháng đầu năm 2022, các nhà đầu tư nước ngoài đã rót tiền vào 18/21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Những con số đầy tích cực cho thấy, dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19, thị trường Việt Nam tiếp tục “ghi dấu” ấn tượng trong mắt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Đáng chú ý, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục được đánh giá là điểm đến an toàn, hấp dẫn và tiềm năng đối với các đại gia ngoại. Những chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc theo hướng từ “may sẵn” sang “may đo”, loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng… bắt đầu phát huy tác dụng.

Thực tế, việc kéo dòng vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản cũng đã và đang được nhiều doanh nghiệp hàng đầu trong nước chú trọng trong thời gian qua, đặc biệt là để phát triển các loại hình nhà ở giá bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Đơn cử, vào trung tuần tháng 6/2022, Vạn An Phát đã có buổi làm việc với Tập đoàn Asian Green Group, một trong các tập đoàn bất động sản lớn của Malaysia, hướng tới việc hợp tác triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Ông Lê Phạm Khoa, Tổng giám đốc Vạn An Phát, cho hay công ty đã làm việc và mời được tập đoàn này về Việt Nam đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, một phân khúc ít doanh nghiệp trong nước mặn mà triển khai khi lợi nhuận quá thấp, thủ tục kéo dài.

Bước đầu đối tác nước ngoài sẽ “rót” khoảng 200 triệu USD để làm nhà ở xã hội, nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp tại Việt Nam mà không đặt nặng mục tiêu lợi nhuận. Ngoài ra, sự hợp tác này cũng được kỳ vọng đem nguồn vốn giá rẻ với lãi suất hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà.

Hy vọng mong manh

Theo Savills, một số công ty lớn của Mỹ và châu Âu đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Việt Nam, riêng lĩnh vực bất động sản công nghiệp hiện có nhiều dự án trung tâm dữ liệu và kho vận với nguồn đầu tư chất lượng cao đang đổ về.

Ông Đoàn Duy Hưng, Tổng giám đốc Cổng thông tin bất động sản Việt Nam (iipvietnam.com), cũng xác nhận từ đầu năm đến nay đầu tư FDI tăng mạnh so với giai đoạn cuối năm 2021.

Vốn FDI luôn là một dòng tiền quan trọng, có thể trở thành phương án hỗ trợ kịp thời và đắt giá đối với bất kỳ lĩnh vực nào, trong đó có bất động sản trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguồn vốn này khó có thể trở thành “đòn gánh” cho cả thị trường.

Đặc biệt, về dài hạn, FDI rất khó có thể là dòng vốn quan trọng dẫn dắt thị trường bất động sản bởi một số yếu tố vẫn đang là rào cản. Có một thực tế là số lượng dự án FDI có công nghệ hiện đại, công nghệ nguồn từ Mỹ và châu Âu chỉ chiếm 5%, còn lại chủ yếu tập trung ở một số ngành có trình độ công nghệ thấp để tận dụng chi phí lao động rẻ, hưởng ưu đãi đầu tư.

Chưa kể, khung pháp lý cho đầu tư nước ngoài vào bất động sản hiện còn nhiều điều bất cập cần hoàn thiện. Điển hình như trong công tác giải tỏa mặt bằng ở các dự án chậm chạp và trình độ tay nghề của lực lượng lao động trong nước còn thấp làm cản trở dòng vốn dồi dào từ nước ngoài này.

Đáng chú ý, theo chuyên gia, nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết cũng là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A trong lĩnh vực địa ốc.

Chính vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bên cạnh việc tạo điều kiện để các doanh nghiệp đón sóng FDI, cần những giải pháp căn cơ hơn trong việc khơi thông dòng tín dụng từ trái phiếu, chứng khoán, ngân hàng để các nhà đầu tư chủ động trong nguồn vốn.

Cụ thể, các chuyên gia cho rằng, đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không nên “bóp nghẹt” theo kiểu đánh đồng, mà cần tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, tránh gây sự hoảng loạn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết dù Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính khẳng định không có chuyện siết vốn bất động sản nhưng trên thực tế nhiều người có nhu cầu mua nhà rất khó vay. Nhiều doanh nghiệp cũng kêu khó vì không tiếp cận được vốn.

Vốn FDI có đóng góp tích cực, tuy nhiên, nếu các ngân hàng không nới room tín dụng cho doanh nghiệp và cả người mua nhà ở mức phù hợp thì thị trường bất động sản khó có thể hồi phục trong 6 tháng cuối năm, thậm chí có thể rơi vào trầm lắng kéo dài, gây hệ lụy nghiêm trọng đến nền kinh tế.