Năm 2021, được đánh giá là một năm nhiều khó khăn đối với các lĩnh vực kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, vốn đầu tư nước ngoài giải ngân trong lĩnh vực bất động sản năm 2021 là 2,6 tỷ USD, giảm 1,6 tỷ USD so với năm 2020.
Điều này cho thấy trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.
Dù vậy, bước sang năm 2022, với quyết định mở cửa toàn bộ đường bay từ ngày 15/3 vừa qua và chính sách miễn thị thực nhập cảnh của Chính phủ đã góp phần thúc đẩy quá trình đàm phán của các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) và tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, khi những rào cản du lịch được dỡ bỏ, các nhà đầu tư có thể trực tiếp di chuyển tới các dự án để nghiên cứu thị trường, tìm hiểu mô hình kinh doanh hay đánh giá tiềm năng của ngành. Từ đó, quá trình giải ngân nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sẽ trở nên thuận tiện hơn, góp phần gia tăng tỷ lệ thành công của các giao dịch M&A.
"Ngành bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội tạo sức bật cho các hoạt động mua bán-sáp nhập và trở thành điểm đến hấp dẫn của các doanh nghiệp quốc tế trong năm 2022. Bất chấp những tín hiệu tích cực thể hiện sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, việc đánh giá kỹ những lợi thế và hạn chế của thị trường sẽ giúp doanh nghiệp phát huy tiềm năng thương mại", Savills Việt Nam nhìn nhận.
"Thỏi nam châm" thu hút vốn ngoại
Theo chuyên gia Savills, Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố vĩ mô giúp tạo môi trường hấp dẫn cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư. Bên cạnh đó, các phương án hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ đã ổn định tình hình kinh tế và đảm bảo an ninh xã hội. Đây được cho là hai yếu tố tạo dựng niềm tin của các doanh nghiệp FDI để rót vốn đầu tư vào Việt Nam.
Xét về các yếu tố vĩ mô, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng một cách ổn định và bền vững. Theo FocusEconomics, Việt Nam sẽ dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng kinh tế trong năm 2022 và kéo dài sang năm 2023 so với các quốc gia trong khu vực.
Tiếp đó, cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông tại Việt Nam đang phát triển manh mẽ, giúp lưu thông hàng hóa, cũng như việc di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn. Hơn 100.000 tỷ đồng từ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế sẽ được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng đang đóng vai trò như một động lực "lan tỏa", mang lại nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Từ đó, các doanh nghiệp FDI có thể mở rộng quy mô đầu tư, thay vì chỉ tập trung tại các trung tâm lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Ngoài ra, đặc điểm dân cư cũng là một khía cạnh đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của nguồn vốn ngoại quốc. Cụ thể, quốc gia sở hữu lực lượng lao động trẻ và dồi dào cùng chi phí nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Hơn thế nữa, tốc độ đô thị hóa cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội, mở ra tiềm năng phát triển nhiều dự án khu đô thị mới.
Bên cạnh những yếu tố vĩ mô thuận lợi, chuyên gia Savills cho rằng, sự hỗ trợ kịp thời từ phía nhà nước cũng đóng vai trò tiên quyết giúp củng cố niềm tin của các doanh nghiệp FDI khi đầu tư vào Việt Nam. Đối mặt với diễn biến phức tạp của dịch bệnh, Chính phủ đã ban hành nhiều quyết sách nhằm tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ doanh nghiệp duy trì hoạt động. Những giải pháp này bao gồm việc tạo điều kiện thuận lợi cho lưu thông hàng hóa; cơ cấu lại nợ; giãn, hoãn, miễn giải tiền thuế;…
Song hành cùng các chính sách kinh tế, chiến dịch tiêm chủng toàn dân cũng được triển khai nhanh chóng. Nhờ việc đẩy mạnh tốc độ và quy mô tiêm chủng, Việt Nam trở thành 1 trong 6 nước có tỷ lệ bao phủ vaccine cao nhất thế giới. Đây là cơ sở để các doanh nghiệp nước ngoài đặt niềm tin vào sự phục hồi của thị trường Việt Nam.
Theo bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư - Savills Việt Nam, bước sang những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành khi thu về tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% thị phần.
"Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam", bà Lan nhấn mạnh.
Vẫn còn nhiều rào cản
Bên cạnh những cơ hội và tiềm năng mà Việt Nam mang tới, chuyên gia Savills Việt Nam cũng cho rằng, hoạt động M&A tại nước ta vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Điều này khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.
Rào cản đầu tiên chính là hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp, nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất và chính điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết.
Trong khi đó, xét về cấu trúc giao dịch, chuyên gia Savills Việt Nam đánh giá, đa số các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án.
Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.
"Do thị trường M&A là khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa có sự chuẩn bị kĩ càng cho quá trình này. Đối với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng", chuyên gia Savills Việt Nam đánh giá.
Rào cản cuối cùng chính là người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.
Nhận định về thêm về vấn đề này, bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư cho rằng, thị trường M&A tại Việt Nam sở hữu nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm tàng nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc.
"Các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp. Do đó, các bên tham gia cần tìm hiểu kỹ càng cũng như lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai. Nhờ kinh nghiệm làm việc với các doanh nghiệp quốc tế trong lĩnh vực bất động sản, Savills thấu hiểu những nhu cầu và mối quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đặt ra cho Việt Nam. Bên cạnh lợi nhuận trước mắt, chúng tôi hướng tới những giá trị lâu dài của các bên trong thương vụ M&A để đưa ra những tư vấn chuyên môn, giúp tăng phần trăm thành công của giao dịch", bà Lan nhìn nhận.
Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư cũng cho biết, mặc dù thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch.
"Đặc biệt, trong bối cảnh các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư được phép tự do di chuyển, đây là thời điểm vàng để thị trường giữ chân làn sóng thương mại đang dịch chuyển vào Việt Nam", bà Lan cho hay.
