3 kịch bản tăng trưởng của thị trường bất động sản 2023
Theo các chuyên gia, năm 2023 dù nền kinh tế thế giới hậu Covid-19 phục hồi không đồng đều và đang phải đối mặt với nhiều thử thách nhưng Việt Nam vẫn là một trong những điểm sáng khi Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng kinh tế đạt 6,2% năm 2023.
Bên cạnh đó, Việt Nam còn rất nhiều triển vọng để trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư toàn cầu, xét từ tình hình chính trị ổn định với các chính sách điều hành linh hoạt của Nhà nước; môi trường đầu tư; chất lượng nguồn lực liên tục được cải thiện; chính sách ngoại giao đa phương và linh hoạt phù hợp với thực tiễn.
Vai trò, vị thế của Việt Nam đối với khu vực và thế giới ngày càng lớn. Việt Nam còn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn với tiềm năng từ thị trường tiêu dùng quy mô lớn. Đặc biệt, nền kinh tế trong nước sẽ hưởng lợi khi các hiệp định thương mại bắt đầu có hiệu lực.
Các yếu tố vĩ mô đều có tác động nhất định tới sự hồi phục và tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2023.
Tại sự kiện “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm thị trường 2023 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức”, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đưa ra dự báo, nguồn cung trong năm 2023 phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường bất động sản, chính sách điều hành của Nhà nước. Ở hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường.
Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc các chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể xem xét. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường địa ốc năm 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh.
Theo đó, đại diện FERI đưa ra ba kịch bản dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới những tác động của kinh tế vĩ mô, chính sách.
Ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga - Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. FED tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Trong nước, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của Nhà nước. Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng cho ngành bất động sản. GDP năm 2023 dự báo đạt mức 6,5%, lạm phát trong khoảng 5 - 5,5%. Room tín dụng cho bất động sản chưa được nới thêm. Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10 - 11%.
Tuy nhiên, lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi bất động sản giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lúc này sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào các nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.
Với kịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga và Ukraine khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.
Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP năm 2023 mức 5,5%, lạm phát 6 - 7%. Room tín dụng dành cho bất động sản không được nới thêm. NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14 - 16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý.
Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, có xu hướng sáp nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm có thanh khoản kém trong ngắn hạn.
Với kịch bản thách thức, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước sử dụng USD.
Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP năm 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Room tín dụng cho bất động sản không được nới thêm, lãi suất cho vay tăng mức 17 - 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Theo đại diện FERI, lúc này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Nhiều chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.
Chủ đầu tư trong bối cảnh này sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Còn nhà đầu tư thì cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.
Ông Khôi nhận định: “Xét theo các yếu tố thực tế, kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga - Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED chưa có dấu hiệu hạ lãi suất cho đến hết 2023. Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những vướng mắc tồn đọng và đối mặt với thách thức.
Năm 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản đều có sự chuẩn bị về giải pháp ứng phó; nhu cầu thị trường vẫn lớn, đa dạng”.
Những phân khúc dẫn dắt thị trường 2023
Dự báo xu hướng và triển vọng của từng phân khúc, FERI cho hay, bất động sản nhà ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng trong năm 2023 bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.
Đáng chú ý, một khảo sát của FERI còn cho thấy, kỳ vọng của khách hàng về sản phẩm phù hợp trong năm 2023 là căn hộ trung cấp từ 2 - 3,5 tỷ, loại căn hộ từ 1 - 2 phòng ngủ, dự án có pháp lý minh bạch. Về tài chính, khách hàng kỳ vọng NHNN sẽ nới room tín dụng, NHNH điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Khách hàng cũng ưu tiên nhiều đến các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình bất động sản sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.
Các lý do ưu tiên khi khách hàng chọn mua bất động sản là: Giá trị sản phẩm (22%), vị trí, tiềm năng phát triển hạ tầng (20%), uy tín chủ đầu tư (18%), pháp lý dự án (15%).
Bất động sản công nghiệp - logistics cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ “bắt đáy”, hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.
Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho chủ đầu tư.
Các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.
Bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.
Bất động sản đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng FERI cho rằng, bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội và thị trường năm 2023 cũng vậy. Các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông, hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Nhà đầu tư nên cân nhắc chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhu cầu, khả năng. Đặc biệt, cần liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.
Đối với các chủ đầu tư, trải qua sàng lọc cho thấy, những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội.
FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.
Đối với các đơn vị môi giới, FERI cho rằng đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới bất động sản sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.
FERI khuyến nghị người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp. Nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề.
Ông Nguyễn Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, thị trường năm 2023 có phục hồi được hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc tháo gỡ tâm lý của các nhà đầu tư. Ngoài việc tháo gỡ những khó khăn từ chính thị trường, việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư ở lại thị trường và nhà đầu tư mới sẵn sàng tham gia sẽ là động lực cho thị trường phục hồi ở thời điểm này.
Bên cạnh đó, các chính sách của Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, bảo vệ doanh nghiệp và nhà đầu tư, hỗ trợ thị trường phát triển bền vững là cần thiết. Theo Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện Việt Nam có quy mô tăng trưởng kinh tế tốt, thu hút FDI cao, nếu tháo gỡ được những khó khăn thì thị trường sẽ phục hồi rất nhanh./.
