Trên đường phát triển mạnh, nhưng từ 2018 thị trường BĐS lại gặp những trắc trở pháp lý. Phân khúc BĐS du lịch thì lửng lơ trong trạng thái không có khung pháp luật, kiểu như trạng thái “không trọng lượng”. Phân khúc nhà ở giá thấp cũng dừng lại do nguồn tín dụng ưu đãi đã kết thúc. Thị trường nhà ở lại quay về nếp cũ, cung giá cao lớn vì cầu đầu cơ lớn. Cầu nhà ở giá thấp là cầu thật cũng rất lớn nhưng cung thì quá nhỏ.
Trạng thái “không trọng lượng” của thị trường địa ốc
Từ 2020, Covid-19 đã tác động mạnh vào Việt Nam làm cho cầu kinh doanh BĐS kiếm lời tăng cao, nhưng cung gần như khép lại do chồng chéo và khoảng trống pháp luật làm cho các dự án đầu tư nhà ở không thể phê duyệt, “gác ngòi bút thẩm quyền” là an toàn nhất. Thị trường rơi vào cảnh cung quá thấp mà cầu quá cao. Từ đó giá nhà ở lại sốt cao, nhiều nơi nhà đất ở đã tăng khoảng 1,5 lần.
Kể từ 2003 nhìn lại có thể thấy thị trường BĐS nhà ở nước ta không bền vững, chu kỳ nóng - lạnh khá ngắn, cung thật hướng tới cầu đầu cơ là chính, cầu thật lại không đủ khả năng tiếp cận nguồn cung. Đầu cơ, tích trữ tiền vào nhà ở khá dễ dàng vì thuế chỉ như chi phí tượng trưng. Bong bóng BĐS cứ lớn dần, không bị nổ vì sắp nổ lại được “cứu”. Mua được nhà ở tại đâu đi nữa rồi để đấy thì chắc chắn có lãi…
Tại các quốc gia công nghiệp, họ đều sử dụng công cụ duy nhất là thuế BĐS để điều chỉnh thị trường, không có giải pháp nào khác. Đánh thuế nặng vào những trường hợp đầu cơ nhà đất và miễn giảm thuế cho người có nhà đất đủ dùng.
Cũng từ thực tiễn ở các nước công nghiệp, cho thấy muốn sắc thuế BĐS có hiệu quả cao cần thực hiện quản lý số, kết nối liên kết mạng, thực hiện công khai BĐS gắn với trách nhiệm giải trình về nguồn gốc.
Việt Nam vẫn còn 2 vướng mắc lớn: Một là nghĩ đến thuế BĐS là nghĩ ngay tới thuế cao; và hai là vẫn giữ nguyên quan niệm cũ kỹ về bảo vệ quyền riêng tư về tài sản, không dám công khai hoàn toàn. Ta cần hiểu đúng để tháo gỡ 2 vướng mắc này.
Ngày 31/10/2012, Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã ban hành Nghị quyết số 19/NQ-TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Nghị quyết này đã đưa ra chủ trương ban hành thuế BĐS với các nội dung: (1) thuế là công cụ điều tiết thị trường BĐS và là nguồn thu ngân sách ổn định; (2) sắc thuế BĐS đánh cả vào đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (3) thu thuế lũy tiến đối với các dự án để đất hoang, không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; (4) người có nhiều nhà đất, bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng chịu mức thuế cao hơn.
Từ 2012 cho tới nay, thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như Quốc hội đã cho miễn hoàn toàn cho đến 2025. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã ban hành từ 2010 với mức thuế rất thấp (thuế suất cơ bản là 0,03%, so với thông lệ ở các nước công nghiệp hóa là 1% - 1,5%). Việt Nam cũng chưa đánh thuế vào nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị quyết của Đảng rõ ràng như trên trình bày, nhưng suốt từ 2012 đến nay vẫn chưa ban hành được thuế BĐS sau rất nhiều lần được Bộ Tài chính đề xuất, khi thì nâng tỷ suất thuế, khi thì đánh thuế cao vào người có nhiều nhà đất, khi thì đánh thuế cao từ ngôi nhà thứ 2 trở đi, và gần đây nhất là nghiên cứu cấu trúc Luật thuế tài sản… Mỗi lần có kiến nghị lại làm công luận ồn ào, người dân lo lắng vì e ngại thuế cao, báo chí tốn nhiều giấy mực, rồi lại chìm vào im lặng với nhiều cách giải thích khác nhau.
Nhiệm vụ tối quan trọng
Ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Nghị quyết này là một trong những văn bản quan trọng cụ thể hóa việc thực hiện đường lối chính trị đã được Đại hội Đảng khóa XIII quyết định với mục tiêu đưa nước ta thành nước công nghiệp có thu nhập cao tại cột mốc 100 năm thành lập nước.
Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng nhấn mạnh nhiệm vụ ban hành sắc thuế BĐS với nội dung cụ thể hơn, chủ yếu bao gồm: Rà soát và xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam và tạo lộ trình hợp lý; đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang; ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng và người dân tại các địa phương thực hiện nhiệm vụ an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ rừng tự nhiên.
Nội dung nêu trên đã giải quyết được vướng mắc thứ nhất đã nói trên - ban hành sắc thuế BĐS không có nghĩa là tăng thuế mà là xác định mức thuế cao với giới đầu cơ và mức thuế thấp với đa số người lao động có nhà đất đủ dùng. Vướng mắc thứ 2 sẽ khó vượt qua hơn, cần kết hợp với việc hoàn thiện Luật phòng chống tham nhũng, Bộ luật Dân sự và nhiều luật khác có liên quan.
Cốt lõi của vấn đề là dẹp bỏ tư duy về bảo vệ quyền riêng tư về tài sản, thay bằng tư duy minh bạch tài sản, bắt buộc giải trình nguồn gốc tài sản, cách duy nhất để loại bỏ tham nhũng. Quãng đường khó khăn còn dài và cần tới quyết tâm lớn của Đảng, Nhà nước và cả dân tộc.
Như vậy, ban hành Luật thuế BĐS hợp lý là nhiệm vụ tối quan trọng được đặt ra. Vấn đề còn lại là thống nhất ý chí trong bộ máy Nhà nước để thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, không lặp lại tình trạng 10 năm qua “phớt lờ” chính sách thuế BĐS đã đặt ra trong Nghị quyết số 19-NQ/TW; và chuẩn bị hạ tầng quản lý đủ điều kiện để áp dụng được sắc thuế BĐS này.
