Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam cần thời gian để tái cân bằng và giải quyết những vướng mắc đã kéo dài trong những năm gần đây.
Nhưng nếu so với chu kỳ giảm trước xảy ra vào năm 2011-2012, giai đoạn này có thể sẽ khác khi Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ kịp thời, nhờ đó có thể kỳ vọng thị trường có thể hồi phục sớm hơn.
Trong 4 tháng đầu năm 2023, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản đã được thảo luận và ban hành. Mặc dù những biện pháp này có thể cần thời gian để có hiệu quả rõ ràng hơn, nhưng đã phần nào phản ánh quyết tâm mạnh mẽ của chính phủ Việt Nam trong việc giải quyết nút thắt cho ngành Bất động sản.
Điển hình là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được ban hành giúp nhà phát hành trái phiếu có một khung pháp lý để đàm phán với các trái chủ nhằm kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu hoặc hoán đổi trái phiếu đang lưu hành thành tài sản khác là bất động sản. Điều này đã giúp giảm bớt áp lực trả nợ ở một mức độ nhất định.
Trong khi đó, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 20/05/2023 giúp thúc đẩy tâm lý tích cực hơn đối với phân khúc căn hộ du lịch (condotel), dù vẫn cần thêm thời gian để ghi nhận tác động thực tế đến diễn biến thị trường. Tiếp đó là Quyết định số 338/QĐ-TTG có hiệu lực từ ngày 03/04/2023 phê duyệt đề án phát triển nhà ở xã hội giai đoạn từ 2021 đến 2030, với mục tiêu cung cấp ít nhất một triệu căn vào năm 2030.
Hay như Công văn số 2308/NHNN-TD do NHNN ban hành ngày 01/04/2023 hướng dẫn gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội. Lãi suất được ấn định ở mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà, kỳ vọng sẽ mang đến cơ hội tiếp cận các hỗ trợ về tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.
Lãi suất cũng hạ nhiệt sớm hơn dự kiến, bắt đầu từ giữa tháng 3/2023. Mặc dù chưa phản ánh đáng kể lên lãi suất cho vay, nhưng lãi suất giảm vẫn giúp ổn định tâm lý thị trường về vấn đề này. Theo đó, thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới. Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1/2023.
Trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và được hỗ trợ tích cực hơn của Chính phủ, thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành Bất động sản. Thị trường bất động sản đang cải thiện, nhưng có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định. Do đó, lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại.
Hơn nữa, chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án. Rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.
Như vậy, những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt và có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ là những chủ đầu tư sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ.
Trong số đó, những cổ phiếu được Công ty Chứng khoán SSI khuyến nghị gồm có NLG vì tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, quản lý tài chính thận trọng và năng lực phát triển và bán dự án mạnh mẽ; KBC và IDC do hoạt động kinh doanh cốt lõi là phát triển dự án khu công nghiệp được hưởng lợi từ dòng vốn FDI bền vững và VRE với vị trí dẫn đầu thị trường bán lẻ và khả năng cải thiện đáng kể về hiệu quả hoạt động hậu COVID-19.
