Ngăn chặn lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, làm biến dạng thị trường

Cấu kết thao túng giá để trục lợi rồi "bẻ cọc”

Thực tế diễn biến trên thị trường bất động sản trong thời gian qua cho thấy, không ít phiên đấu giá đất đã trở thành công cụ để một số nhóm đầu cơ thao túng, trục lợi thay vì phát huy mục tiêu phân bổ đất đai công bằng, hiệu quả.

Nhiều nhà đầu tư tham gia không nhằm mục đích sử dụng thực tế mà chỉ để đẩy giá, bỏ giá ảo hoặc thông đồng dìm giá, tạo chênh lệch để hưởng lợi.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), một số trường hợp còn đẩy giá lên rất cao nhằm tạo mặt bằng giá ảo cho các dự án khác, nhưng sau đó lại bỏ cọc, khiến đất bị bỏ hoang, gây thất thu ngân sách và rối loạn thị trường.

Hệ quả là rất đông người dân tham gia đấu giá, nhưng tỷ trọng người tham gia có nhu cầu thực thấp. Giá đất bị đẩy lên không đúng thực chất, nhiều khu đất trúng đấu giá sau đó bị bỏ hoang, làm méo mó thị trường để trục lợi và gây thất thu ngân sách nhà nước. Điều này một phần cũng bởi quy định còn lỏng lẻo, thiếu biện pháp xử lý đủ răn đe.

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp cũng cho biết, bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động đấu giá tài sản, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, hạn chế như: tình trạng người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất ở trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thông đồng, dìm giá, nâng giá, cấu kết thao túng giá, lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi rồi "bỏ cọc”, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Năm 2024, huyện Hoài Đức (cũ) đã tổ chức đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, lô đất được trả giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2, tổng giá trị 15 tỷ đồng, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Tại huyện Thanh Oai, đầu tháng 8/2024, 68 lô đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao đã được đấu giá, trong đó có lô đất được trả giá cao nhất lên đến 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, trong năm 2024, 80% lô đất ở trúng đấu giá quyền sử dụng đất năm 2024 tại quận Hà Đông (Hà Nội) đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc; trong khi đó, tại huyện Thanh Oai có 56/68 thửa đất, huyện Hoài Đức có 8/19 thửa đất trúng đấu giá bỏ cọc, gây dư luận xấu.

Tương tự, 19 thửa đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội dù người tham gia đấu giá đã thức xuyên đêm để đấu giá đất, giá trúng đấu giá được đẩy lên tới 133 triệu đồng/m², nhưng đến nay còn 8 thửa đất người trúng đấu giá chưa nộp tiền theo quy chế đấu giá đất, chiếm 42,1% tổng số thửa đất đem ra đấu giá.

Hoàn thiện chính sách thuế, tín dụng để kiểm soát dòng vốn đầu cơ

Từ thực tế đó, thông qua việc xây dựng dự thảo nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định củ Luật Đất đai, Bộ Tư pháp đã để xuất một số giải pháp, cơ chế để ngăn chặn các hành vi trục lợi, sai phạm, trong đó có việc bỏ cọc đấu giá đất.

Theo đó, Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền đặt cọc trước khi đấu giá. Luật hiện hành quy định mức đặt cọc tối thiểu là 5% đối với cá nhân đấu giá đất ở và 10% đối với dự án đầu tư, tối đa 20%. Dự thảo do Bộ Tư pháp soạn thảo đề xuất nâng mức này lên tối thiểu 20% và tối đa 50%.

Bộ Tư pháp cho rằng mức cao hơn sẽ ngăn chặn tình trạng “đặt cọc cho có” để thao túng, đồng thời vẫn cho phép linh hoạt tùy vào giá trị và mức độ hấp dẫn của từng tài sản.

Bộ cũng đề xuất tăng chế tài xử lý người bỏ cọc. Người vi phạm sẽ phải bồi thường toàn bộ chi phí tổ chức đấu giá, bao gồm giá dịch vụ và các khoản chi phí khác khi kết quả đấu giá bị hủy.

Ngoài ra, người bỏ cọc còn bị cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định, theo đó cấm từ 2-5 năm nếu trúng đấu giá nhưng không nộp tiền, và từ 6 tháng đến 3 năm nếu nộp tiền không đầy đủ.

Theo VARS IRE, đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ quan trọng giúp Nhà nước huy động nguồn lực và đảm bảo công bằng trong phân bổ đất đai. Tuy nhiên, nếu không được quản lý chặt chẽ, cơ chế này có thể bị biến tướng thành công cụ đầu cơ, gây bất ổn thị trường và tổn hại lợi ích công.

Do đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý, thiết lập cơ chế giám sát và chế tài nghiêm minh là yêu cầu cấp thiết để xây dựng một thị trường đất đai minh bạch, bền vững và hiệu quả, phục vụ cho sự phát triển ổn định của nền kinh tế.

Để khắc phục tình trạng này, VARS IRE cho rằng cần thực hiện đồng bộ nhiều nhóm giải pháp.

Thứ nhất, phải sàng lọc kỹ lưỡng đối tượng tham gia đấu giá để loại bỏ các trường hợp đầu cơ, thiếu năng lực hoặc không có nhu cầu sử dụng đất thực sự.

Việc quy định giá khởi điểm cần được xác định sát với giá thị trường, tránh tạo cơ hội cho các nhóm trục lợi. Bên cạnh đó, đơn vị này cho rằng tỷ lệ đặt cọc nên được điều chỉnh ở mức hợp lý và đề xuất tỷ lệ khoảng 20–30% giá trị khu đất, vừa bảo đảm tính ràng buộc, vừa khuyến khích cạnh tranh lành mạnh.

Trong hồ sơ tham gia, người tham dự phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng thanh toán và mục đích sử dụng rõ ràng; đối với doanh nghiệp, cần có cam kết ngân hàng bảo lãnh và kế hoạch đưa đất vào khai thác, sử dụng đúng tiến độ sau khi trúng đấu giá.

Thứ hai, cần tăng cường chế tài xử lý vi phạm để tạo sức răn đe thực chất. Theo VARS IRE, những trường hợp cố tình thao túng, bỏ cọc hoặc thông đồng phá vỡ cuộc đấu giá phải bị xử lý nghiêm.

Mức xử phạt cần được phân loại theo mức độ vi phạm, có thể cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 2-10 năm, thậm chí vĩnh viễn đối với các hành vi có chủ đích gây rối thị trường.

Ngoài việc tịch thu tiền đặt cọc, cần áp dụng thêm biện pháp xử phạt hành chính và buộc người vi phạm phải chịu toàn bộ chi phí tổ chức cuộc đấu giá. Trường hợp xác định có dấu hiệu thao túng hoặc trục lợi mang tính hệ thống, cần chuyển cơ quan chức năng xem xét xử lý hình sự. Đồng thời, cần có quy định cụ thể các loại hành vi lợi dụng và thao túng để nhận biết trước khi chuyển qua xử lý hình sự.

Ngoài ra, cần quy định rõ thời hạn đưa đất vào sử dụng và thời gian tối thiểu không được chuyển nhượng, nhằm tránh tình trạng đầu cơ thứ cấp.

Thứ ba, VARS IRE nhấn mạnh cần hoàn thiện các quy định liên quan và quản lý dữ liệu một cách đồng bộ, minh bạch. Theo đó, đơn vị này đề xuất việc kết nối hệ thống dữ liệu định danh điện tử (VNeID) để kiểm soát người tham gia đấu giá, tránh tình trạng dùng “người ảo” hoặc ủy quyền lòng vòng.

Cùng với đó, cần hoàn thiện các chính sách thuế và tín dụng gắn với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để kiểm soát dòng vốn đầu cơ.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về quyền sử dụng đất và giao dịch bất động sản toàn quốc cũng là bước quan trọng để đảm bảo khả năng truy xuất, theo dõi và quản lý minh bạch quá trình chuyển nhượng, mua bán sau đấu giá.