M&A bất động sản: Cục diện đã xoay chiều

Khối ngoại tích cực thâu tóm dự án

Mới đây, UBND tỉnh Bình Dương đã có quyết định chấp thuận cho phép Becamex IDC được chuyển nhượng dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là Công ty TNHH Sycamore, thuộc CapitaLand. Mục tiêu của dự án là xây dựng khu nhà ở phục vụ người dân có nhu cầu về nhà ở.

Đây tiếp tục là thương vụ ghi dấu ấn của khối ngoại nổi bật của khối ngoại. Theo ghi nhận của RCA và Cushman & Wakefield cho thấy, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD.

Đáng lưu ý, các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua, và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Theo ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Sohovietnam, đây là xu hướng tất yếu thời thị trường khó. Vị chuyên gia cho hay, trong thời điểm thị trường thuận lợi, các doanh nghiệp Việt ít lựa chọn chuyển nhượng dự án cho khối ngoại. Bởi họ dễ dàng vay vốn từ ngân hàng hay huy động vốn trên thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Khi có nguồn vốn, các chủ đầu tư sẽ quay vòng phát triển dự án để bán cho khách hàng, thu hồi vốn và trả nợ.

Hơn nữa, trong trường hợp muốn bán dự án, các giao dịch bất động sản cũng chủ yếu diễn ra giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau, mà ít khi chọn nhà đầu tư nước ngoài. Do các nhà đầu tư trong nước có lợi thế về thủ tục chuyển nhượng dự án đơn giản hơn.

"Những năm trước, nhiều chủ đầu tư trong nước kinh doanh tốt đã tiếp tục mở rộng kinh doanh, mua thêm các dự án mới. Thậm chí, họ sẵn sàng mua cả các dự án chưa hoàn thiện thủ tục. Chính sự "chịu chơi" này đã khiến các chủ đầu tư nội thực sự làm chủ thị trường chuyển nhượng" - ông Phan Xuân Cần cho hay.

Tuy nhiên, hiện tại khối ngoại hoàn toàn thắng thế trên cuộc đua M&A bất động sản. Từ quý II/2022 trở đi, các khó khăn về vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu, dòng vốn trên thị trường chứng khoán gặp khó đã khiến nhiều doanh nghiệp nội cạn kiệt nguồn tiền. Thị trường cũng rơi vào trầm lắng, áp lực trả nợ bủa vây doanh nghiệp nội buộc họ phải bán bớt tài sản, và người mua lúc này chính là các doanh nghiệp ngoại.

Theo ông Cần, bây giờ là lúc có cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài mua dự án và họ có nhiều lựa chọn trên thị trường do nhiều doanh nghiệp nội đang muốn bán dự án để trang trải các khoản nợ. Các nhà đầu tư ngoại có thể dễ dàng chọn được dự án chất lượng và đàm phán dễ dàng hơn với các doanh nghiệp trong nước. Mức giá mua bán chuyển nhượng cũng rẻ hơn rất nhiều so với thời điểm trước đây.

Trên cương vị là lãnh đạo một doanh nghiệp ngoại khá kì cựu trên thị trường, Angus Liew - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Gamuda Land Việt Nam cũng cho hay, giai đoạn 2020 – 2021, M&A không dễ dàng cho các nhà đầu tư nước ngoài. Nhưng năm 2023 là năm thành công với Gamuda khi đã hoàn tất 3 thương vụ.

Tiếp tục các thương vụ lớn

Đưa ra dự báo về thị trường M&A trong thời gian tới, Cushman & Wakefield dự báo có một lượng vốn lớn đến từ nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất, đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, bởi nhiều giao dịch đã, đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật, quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và tiềm năng phát triển.

Cũng đưa ra nhận định, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG tại Việt Nam và Campuchia, cho rằng đang có sự dịch chuyển của doanh nghiệp nước ngoài để giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Các nhà đầu tư đều có niềm tin đối với thị trường Việt Nam.

Do đó, Việt Nam là điểm đến cực kỳ thu hút. Nhưng triển vọng dòng vốn quốc tế chảy vào Việt Nam thông qua kênh M&A thời gian tới, cũng như câu chuyện huy động vốn quốc tế phụ thuộc vào động thái tăng lãi suất đồng USD của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed). Nhà đầu tư hiện đang theo dõi chặt chẽ động thái của Fed.

Dù vậy, ông Warrick Cleine đánh giá, M&A sẽ tiếp tục tăng lên và đóng vai trò quan trọng với nền kinh tế Việt Nam. “Khi Việt Nam và Hoa Kỳ nâng quan hệ lên Đối tác chiến lược toàn diện, nhà đầu tư Hoa Kỳ đang trong tâm thế dịch chuyển đến Việt Nam, khi đó sẽ thúc đẩy sự gia tăng M&A”, ông tin tưởng.

Trong khi đó, theo ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam dù đối mặt với khó khăn, song thực tế thị trường bất động sản vẫn giữ được sự bền bỉ và sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Hai năm tới là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam.

Trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Tuy lãi suất cao, nhưng triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài.