Luật Đất đai (sửa đổi): Khơi thông tài chính đất đai và giá đất

Khơi thông chính sách tài chính

Dự thảo Dự án Luật đất đai (sửa đổi) được xây dựng dựa trên quan điểm bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, kết luận khác có liên quan để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai.

Luật Đất đai rất quan trọng, đóng vai trò trung tâm của hệ thống pháp luật. Qua gần 10 năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013, đất đai ngày càng trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ kinh tế - xã hội của đất nước và đảm bảo quốc phòng an ninh.

Giải quyết đúng chính sách, pháp luật về đất đai góp phần kiến tạo môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, giải phóng nguồn lực phát triển, ổn định chính trị, xã hội, bảo vệ môi trường, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và đưa đất đai phát triển là nội dung hết sức quan trọng nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, hệ thống hóa các nghị quyết của Đảng.

Nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, bao gồm việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư…

“Lỗ hổng” tài chính đất và giá đất

Trước những vấn đề được đặt ra trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS. Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo cho rằng: “Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường.

Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận...”

Tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có việc xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập.

Chính sách thuế đánh vào đất đai còn một số quy định chưa đảm bảo phù hợp với thực tiễn nên ảnh hưởng đến quá trình thực thi chính sách thuế cũng như ảnh hưởng đến mục tiêu ban hành chính sách thuế. Thất thu thuế đất làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng ở Việt Nam.

Luật Đất đai hiện hành có quy định cụ thể các trường hợp giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chưa có quy định về giao đất, cho thuê đất cho người đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Những “lỗ hổng” trong Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã dẫn đến hệ lụy tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh (bất động sản).

Nhận thấy còn tồn tại nhiều vướng mắc trong chính sách về đất đai và giá đất, ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, cần có những quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất, nên bổ sung quyền hạn của tổ chức này được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước quản lý thông tin về đất đai cung cấp những thông tin để phục vụ cho nhiệm vụ của tổ chức.

Vấn đề khó nhất, phức tạp nhất là chưa có hướng mở để đưa ra phương pháp xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp để giải quyết tất cả vướng mắc, bất cập.

Yêu cầu đặt ra đối với Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải xây dựng tiêu chuẩn định giá tài sản. Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

Đồng thời, tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát quá trình định giá đất ở địa phương một các thường xuyên, chuyên nghiệp, thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện các dự án trọng điểm.

Liên quan đến tài chính về đất đai, phải nghiên cứu thêm các trường hợp miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Đồng thời điều tiết ngân sách trung ương, địa phương, hoàn thiện thêm chính sách về thuế.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về đất đai và giá đất. Giải pháp cho vấn đề định giá đất là phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các nghị định, thông tư mới.

Nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của luật và văn bản dưới luật. Các cơ quan Nhà nước phải rà soát các nghị định, thông tư, đối chiếu với văn bản luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn.