Lãi suất vay mua nhà dự báo hạ nhiệt, thanh khoản bất động sản sẽ tốt hơn?

Thời điểm xấu nhất đã qua

Kể từ giữa tháng 3/2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có ba lần liên tiếp hạ lãi suất điều hành, cho thấy chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt.

Lãi suất huy động tại nhiều nhà băng liên tục được điều chỉnh giảm, trong khi lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, nhất là với những khoản vay cũ từ năm 2022.

Phía NHNN cho biết sẽ tiếp tục có giải pháp khuyến khích tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

Trong báo cáo cập nhật mới đây, SSI Research cho biết, lãi suất đã hạ nhiệt sớm hơn dự kiến, bắt đầu từ giữa tháng 3.

Mặc dù chưa phản ánh đáng kể lên lãi suất cho vay, nhưng lãi suất giảm vẫn giúp ổn định tâm lý thị trường về vấn đề này.

Thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới.

Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1.

Tuy nhiên, nhóm phân tích nhận định, đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn.

Với lãi suất vay mua nhà hiện tại giao động quanh khoảng 13%, SSI Research cho rằng có thể cần phải cắt giảm thêm lãi suất này từ 150 đến 200 điểm cơ bản (1,5 - 2%) mới có thể kích thích được nhu cầu trên thị trường bất động sản và điều này rất có thể sẽ xảy ra vào năm 2024.

Khi đó, tình hình thanh khoản sẽ tốt hơn khi các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ đi vào thực tiễn.

Để kích cầu, thời gian qua các chủ đầu tư đã đưa ra hàng loạt giải pháp như: Cho phép đặt cọc 30% đến khi bàn giao nhà; hỗ trợ lãi suất trong vòng 2-5 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng; kéo dài thời gian thanh toán lên 3-5 năm;

Chiết khấu cao lên tới 30-50% tổng giá trị hợp đồng khi thanh toán trước; miễn phí phí quản lý sau khi bàn giao nhà; cam kết cho thuê lại với lãi suất hấp dẫn (cụ thể 12%/năm trong 3 năm đầu sau khi bàn giao); các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua.

Ngoài ra, các chủ đầu tư nước ngoài đã tích cực hơn trong hoạt động M&A và hợp tác phát triển với các đối tác trong nước.

Trong 4 tháng đầu năm, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản đã được thảo luận và ban hành.

Mặc dù những biện pháp này có thể cần thời gian để có hiệu quả rõ ràng hơn, nhưng đã phần nào phản ánh quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải quyết nút thắt cho ngành bất động sản.

Trong bối cảnh trên, SSI Research cho rằng thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành bất động sản. Mặc dù thị trường bất động sản đang cải thiện, nhưng có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định.

Trong đó, lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại. Các chính sách hỗ trợ cũng cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.

Khả năng dòng tiền quay lại bất động sản không cao

Theo TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, nếu lãi suất giảm do ngân hàng thừa tiền thì thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Hiện nay, dù tình trạng căng thẳng thanh khoản đã được giải quyết nhưng lãi suất hạ nhiệt chưa phải là dấu hiệu của nền kinh tế thừa tiền.

Do đó, dòng tiền chưa thể ngay lập tức đổ vào các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản. Trong đó, muốn thị trường bất động sản tan băng thì phải xuất hiện một số cơ hội.

Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Về triển vọng năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,… ông Hiển cho rằng, kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng.

Cũng theo vị này, trong năm 2024, khả năng dòng tiền nhàn rỗi quay lại thị trường bất động sản sẽ không cao. Rất nhiều người ôm đất hiện nay đang phải gồng lãi vay ngân hàng từng ngày.

Thị trường sẽ không xuất hiện các nhà đầu tư mới (chưa ôm đất) đổ tiền mua bất động sản giống như một làn sóng trước đây. Số lượng người ôm đất mong muốn thoát hàng ra đang nhiều hơn số lượng người có sẵn tiền để ôm hàng, tức là cầu thấp hơn cung.

“Năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây.

Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền”, ông Hiển cho biết thêm.