Lãi suất tăng nhưng thị trường bất động sản không lặp lại “vết xe đổ”

Ngày 8/12/2025, hai ngân hàng có mức lãi suất cao vượt trội là VIB và VikkiBank cùng niêm yết mức 6,5%/năm.

Bước sang quý cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức trung bình khoảng 5,3-5,5%/năm.

Đơn cử, ngày 8/12/2025, mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại có sự điều chỉnh. Hai ngân hàng có mức lãi suất cao vượt trội là VIB và VikkiBank, cùng niêm yết mức 6,5%/năm.

Một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất so với ngày 24/11/2025 như ACB tăng mạnh từ 4,4% lên 5,6%, mức tăng lên tới 1,2%. MB tăng 0,35%, VPBank tăng nhẹ 0,2% và Techcombank tăng 0,65%. VIB, BaoVietBank, NCB ghi nhận mức tăng đáng kể.

Về tác động của diễn biến tăng lãi suất tới thị trường bất động sản, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025 do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 9/12, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.

Ông Quốc Anh cho biết, năm 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Ngân hàng Trung ương Mỹ (Fe. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.

“Thời điểm đó, thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt là ở đất nền”, ông nói.

Theo đó, từ quý 2/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, còn tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng.

“Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đó, hơn một phần tư nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát”, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh khẳng định năm 2025 bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024.

Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán.

Ông Quốc Anh cũng cho rằng việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

Ở góc nhìn thị trường, ông Quốc Anh nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Theo đó, năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.

“Trong khi đó, thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau “cú sốc” 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường”, ông Quốc Anh nhìn nhận.

Về dài hạn, tăng lãi suất tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi.

Trước đó, liên quan đến động thái một số ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất và những tác động tới thị trường bất động sản, trao đổi với phóng viên, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tăng lãi suất nằm trong chu kỳ tự nhiên của hoạt động ngân hàng, khi các tổ chức tín dụng phải cân đối lại lợi ích sau thời gian dài ưu tiên hỗ trợ nền kinh tế.

Bên cạnh đó, việc tăng lãi suất cũng là tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu nóng lên quá mức, buộc hệ thống tài chính phải “phanh nhẹ” để giữ ổn định.

Theo ông Đính, tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi.

Ông nhấn mạnh, giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu, ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững.

Chính phủ vẫn duy trì quan điểm điều hành linh hoạt, theo dõi sát diễn biến thị trường để có điều chỉnh phù hợp. Sự linh hoạt này là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản giữ nhịp ổn định trong những năm gần đây và sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025-2026.

“Khi có dấu hiệu bất lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn. Điều đó tạo niềm tin cho thị trường” - ông Nguyễn Văn Đính nhận định.