Dựa trên khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, hơn 70% doanh nghiệp bất động sản phản ánh rằng các cơ chế và chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trong đó, cả ba dòng tiền chính của doanh nghiệp bất động sản là từ khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đều đang vướng.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Viện Kinh tế và Kinh doanh quốc tế) chỉ ra rằng, ngành bất động sản có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp ở mức đáng kể với 40,2%. Điều này có nghĩa rằng, trong quá trình kinh doanh, dù doanh nghiệp chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều; bị xói mòn bởi chi phí tài chính dẫn đến việc khó có tích lũy để tái đầu tư.
Theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp địa ốc, hiện nay vẫn gặp khó trong việc tiếp cận mức lãi suất thấp, đặc biệt là đối với các khoản vay cũ. Cùng với đó, ngân hàng thương mại đang hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao. Trong khi đó, bất động sản là ngành đòi hỏi nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Tuy nhiên, việc đầu tư vào lĩnh vực này thường mang nhiều rủi ro, đặc biệt là với chi phí vốn đáng kể.
Về việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, hiện các doanh nghiệp vẫn phải chịu áp lực lãi suất lớn. Mặc dù NHNN đã thực hiện nhiều lần điều chỉnh lãi suất, nhưng cơ bản lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 11-12% mỗi năm. Điều này tạo thêm áp lực cho các doanh nghiệp, từ đó cần phải đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định vay vốn, đặc biệt là khi không đủ khả năng trả lãi suất.
Thêm vào đó, có nhiều doanh nghiệp không thể tiếp cận vốn vay do đang đối mặt với hệ số rủi ro cao và yêu cầu khắt khe về tài sản đảm bảo và năng lực tài chính.
Ngoài khó khăn về dòng tiền, việc giải quyết những bất cập trong hành lang pháp lý cũng chưa được giải quyết một cách triệt để. Trong bối cảnh thanh khoản "đóng băng" như hiện tại, nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng, điều này dẫn đến việc gia tăng lượng hàng tồn kho bất động sản.
Mới đây, Quốc hội đã có quyết định lùi thời gian thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo chất lượng luật, thay vì đưa ra sớm mà không đảm bảo chất lượng. Ông Chung cho rằng, điều này là không sai nhưng quyết định này có thể tác động đến thị trường bất động sản. Bởi việc lùi lại bộ luật quan trọng hàng đầu đối với thị trường bất động sản đồng nghĩa giai đoạn này thị trường vẫn chưa thể giải quyết được những “nút thắt” cố hữu về pháp lý từ lâu nay.
Để gỡ nút thắt về vốn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đề nghị: NHNN xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng; “nới” điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.
Theo dẫn chứng của ông Châu, các điều kiện vay vốn tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các "điều kiện vay vốn".
Do đó, HoREA cho rằng, cần thiết phải đổi mới cách hiểu, vận dụng thực hiện của ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng "nới" hơn một chút về điều kiện vay vốn, từ đó hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn như hiện nay.
Cùng với đó, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia khuyến nghị rằng, các doanh nghiệp cũng cần tự cứu lấy mình bằng cách xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi trong thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn; đa dạng hóa nguồn vốn tuy nhiên hạn chế đầu tư dàn trải, hướng đến sự minh bạch.
Nhận định về thị trường, chuyên gia Cấn Văn Lực cho biết, có lẽ từ quý 4, đà hồi phục của thị trường mới thực sự rõ nét. Đây chính là thời điểm chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy được hiệu quả. Song với việc quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp, cơ quan quản lý cần có lộ trình đánh giá thuế phù hợp cũng như thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.
