Theo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (CRETI) độc quyền hai năm một lần của JLL và LaSalle (JLL), mặc dù tính minh bạch đã tăng lên ở hầu hết các quốc gia và vùng lãnh thổ kể từ báo cáo năm 2022 của JLL, nhưng chỉ số này cho thấy châu Âu vẫn là khu vực minh bạch nhất và các thị trường bất động sản thương mại có tính minh bạch cao chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ nhất. Trong số các quốc gia cải thiện hàng đầu có Hoa Kỳ, Canada, Pháp và Úc, trong khi Singapore lần đầu tiên lọt vào nhóm 'Minh bạch cao', nhờ tập trung vào tính bền vững và các dịch vụ kỹ thuật số.
Nhóm các quốc gia hàng đầu đã thu hút hơn 1,2 nghìn tỷ đô la đầu tư bất động sản thương mại trực tiếp trong hai năm qua, chiếm hơn 80% số tiền đầu tư trên toàn cầu, đánh dấu vị trí dẫn đầu trong sự phục hồi theo chu kỳ về tính thanh khoản khi hoạt động của thị trường vốn tăng lên.
Cùng với Singapore, các quốc gia ở Châu Á đã ghi nhận mức cải thiện minh bạch trung bình lớn nhất kể từ năm 2022. Trên toàn cầu, Ấn Độ là quốc gia cải thiện tính minh bạch hàng đầu, với phạm vi dữ liệu rộng lơn và chất lượng cao hơn trên khắp các lĩnh vực bất động sản, từ công nghiệp đến trung tâm dữ liệu. Nhật Bản, Úc, các thành phố ở Trung Quốc đại lục, Hàn Quốc, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Ả Rập Xê Út cũng chứng kiến sự tiến bộ vào năm 2024. Ngược lại, khu vực Châu Phi cận Sahara chứng kiến sự tiến bộ ít nhất về tính minh bạch, mặc dù một số dấu hiệu cải thiện đã xuất hiện ở Kenya, Nigeria và Ghana.
Richard Bloxam, Giám đốc điều hành, Thị trường vốn, JLL cho biết: “Sự tập trung vào tính minh bạch đối với các nhà đầu tư chưa bao giờ lớn hơn thế trên thị trường bất động sản toàn cầu khi các thách thức bên ngoài như căng thẳng địa chính trị và chu kỳ bầu cử thu hút sự chú ý ngày càng tăng trong thời gian tới.Trong tương lai, các động lực bổ sung như trí tuệ nhân tạo và các tiêu chuẩn cao hơn về báo cáo và nghĩa vụ tính bền vững sẽ tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm sự minh bạch tốt hơn”.
Brian Klinksiek, Giám đốc cấp cao Khối Nghiên cứu và Chiến lược Toàn cầu về Quản lý Đầu tư LaSalle, cho biết: “Riêng nhóm các thị trường có tính minh bạch cao trong Chỉ số năm nay đã đại diện cho hơn một nửa bất động sản tạo thu nhập trên toàn thế giới. Các quốc gia có giá cả minh bạch và những quy tắc rõ ràng, đặc biệt là trong các lĩnh vực chuyên ngành và lĩnh vực nhỏ khác, có khả năng sẽ dẫn đầu quá trình phục hồi thanh khoản bất động sản. Sự đa dạng hóa đóng vai trò rất quan trọng vì phạm vi đầu tư tiếp tục được mở rộng cả về chiều rộng và chiều sâu”.
AI và tính bền vững thúc đẩy các cơ hội và thách thức mới về tính minh bạch
Sự phát triển nhanh chóng của AI đã thúc đẩy kỳ vọng về tác động của nó đối với ngành bất động sản với sự ảnh hưởng của các công cụ bao gồm nền tảng AI của JLL, JLL GPT. Người ta ước tính rằng hiện có hơn 500 công ty đang cung cấp các dịch vụ AI cho ngành bất động sản và đang có mức đầu tư tăng đáng kể, các kết quả nghiên cứu ban đầu cho thấy AI sẽ thúc đẩy tính minh bạch trong toàn ngành với khả năng xem xét và tóm tắt khối lượng lớn dữ liệu và phân tích, tự động hóa quản lý tòa nhà và cung cấp năng lực thiết kế kiến trúc và đô thị. Tuy nhiên, các chuyên gia và nhà hoạch định chính sách đã nêu ra các rủi ro của AI và đưa ra các chính sách như Sắc lệnh hành pháp của Hoa Kỳ về AI và Đạo luật AI của EU gần đây đã được phê duyệt để đảm bảo triển khai công nghệ một cách có trách nhiệm nhằm duy trì tính minh bạch.
Song song đó, tính bền vững đã đánh dấu sự cải thiện lớn nhất trong Chỉ số 2024, khi các quốc gia đang chạy đua nhằm giảm một nửa lượng khí thải carbon vào năm 2030 để đáp ứng Thỏa thuận Paris và việc đưa ra các lộ trình khử cacbon bắt buộc đã đặt ra các tiêu chuẩn hiệu suất xây dựng, các yêu cầu báo cáo về tính bền vững và các cam kết mới dành cho các công ty. Pháp, Nhật Bản và Hoa Kỳ - với 40 thành phố của Hoa Kỳ cam kết thông qua Tiêu chuẩn Hiệu suất Xây dựng yêu cầu sử dụng năng lượng hoặc giảm phát thải của tòa nhà vào năm 2026 - các quốc gia này đang dẫn đầu về tính bền vững khi thực hiện các yêu cầu về hiệu suất năng lượng cho cả tòa nhà hiện có và mới, báo cáo về mức sử dụng năng lượng, bảo vệ và phục hồi đa dạng sinh học. Các thị trường này có lộ trình dài hạn rõ ràng nhất hướng đến bất động sản bền vững hơn sẽ cung cấp môi trường minh bạch và dễ dự đoán nhất, cho phép người thuê tự tin đưa ra quyết định, giúp chính phủ đáp ứng mục tiêu khử cacbon và các nhà đầu tư bảo vệ danh mục đầu tư trong tương lai.
Tuy nhiên, mặc dù đã đạt được những tiến bộ đáng kể, các số liệu về tính bền vững vẫn nằm trong số các số liệu kém minh bạch nhất trên toàn cầu. Ngoài các thị trường minh bạch nhất, các tiêu chuẩn bắt buộc về hiệu suất xây dựng, công khai mức sử dụng năng lượng của tòa nhà, báo cáo rủi ro khí hậu và lập kế hoạch phục hồi vẫn còn hạn chế. Tỷ lệ cải tạo tòa nhà giảm phát thải carbon sẽ cần tăng gấp ba lần để phù hợp với lộ trình giảm phát thải carbon ròng bằng không, trong khi nhu cầu về các tòa nhà xanh vượt xa nhu cầu đáng kể - chỉ có thể đáp ứng 30% nhu cầu về không gian văn phòng ít carbon tại các thị trường toàn cầu lớn vào năm 2030. Tính minh bạch về tính bền vững dự kiến sẽ tăng trưởng trong hai năm tới trên khắp các nền kinh tế lớn nhất thế giới bao gồm Hoa Kỳ, EU, Vương quốc Anh, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Canada và Úc khi các yêu cầu mới được ban hành.
Với những xu hướng mới nổi này, chẳng hạn như tích hợp công nghệ và tính bền vững, đi kèm với sự đa dạng hóa, khi các nhà đầu tư tìm cách xác định các tài sản sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ các chủ đề dài hạn này. Điều này dẫn đến sự mở rộng không gian đầu tư và tái phân bổ vốn đáng kể; tỷ lệ đầu tư toàn cầu vào các lĩnh vực công nghiệp và sinh hoạt đã tăng từ 29% mười năm trước, chiếm 50% khoảng đầu tư trực tiếp toàn cầu trong năm qua, trong khi các tổ chức đầu tư đang ngày càng tích cực đối với các loại tài sản mới nổi như trung tâm dữ liệu hoặc không gian phòng thí nghiệm.
Thị trường nợ, rửa tiền và quyền sở hữu lợi ích là một trong các chủ đề minh bạch quan trọng cần phải theo dõi
Khoảng 3,1 nghìn tỷ đô la tài sản bất động sản toàn cầu có nợ đáo hạn từ năm 2024 đến năm 2025 và 2,1 nghìn tỷ đô la nợ sẽ cần tái cấp vốn. Khoảng 30% đã được hoàn thành trong nửa đầu năm 2024; tuy nhiên, các cơ quan tiền tệ đã nêu lên mối lo ngại về các rủi ro tiềm ẩn từ sự thiếu minh bạch tương đối khi các tổ chức cho vay phi ngân hàng mở rộng và bổ sung cho các nguồn tín dụng truyền thống. Trong khi hoạt động cho vay bất động sản thương mại trước đây do các ngân hàng được quản lý và chi phối, thì bối cảnh cho vay đã mở rộng với các nguồn tín dụng mới như quỹ nợ, lương hưu và công ty bảo hiểm nổi lên. Sự đa dạng hóa này đã tạo ra một thị trường cân bằng hơn, nhưng cũng là thị trường ít tính minh bạch hơn về các điều kiện tài chính ở nhiều quốc gia, làm dấy lên các lo ngại mới về tính minh bạch.
Bên cạnh các thị trường nợ, các quy định về rửa tiền và quyền thụ hưởng đã nổi lên như những lĩnh vực minh bạch cần được theo dõi. Hướng dẫn mới từ Lực lượng đặc nhiệm tài chính về chống rửa tiền (FATF), trong đó yêu cầu các quốc gia đảm bảo có thể theo dõi quyền sở hữu thực sự của các công ty, kết hợp với các chế độ trừng phạt tài chính mở rộng, đã duy trì động lực cải thiện các quy định chống rửa tiền (AML) và quyền thụ hưởng (BO). Bất chấp hành động mang tính toàn cầu, tính hiệu quả của các quy định này vẫn đang bị giám sát chặt chẽ vì việc thực hiện và định nghĩa thường không nhất quán và dễ bị lách luật. Các quốc gia như Ấn Độ, Indonesia, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Hoa Kỳ đã thực hiện thay đổi đối với các quy định về AML và BO để giúp thúc đẩy tính minh bạch và các quy định bổ sung đang được tiến hành tại Hoa Kỳ, Singapore, Thụy Sĩ, Canada, Úc và EU.
