Đề xuất quy định mới về bảo lãnh "bán nhà trên giấy"

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh ngân hàng thay thế Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 03/10/2012 và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.

Làm rõ quy định phát hành bảo lãnh

Lý do sửa đổi được NHNN cho biết do trong quá trình thực hiện 2 Thông tư trên có phát sinh một số vướng mắc về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, liên quan đến các nội dung như thời điểm xác định số dư bảo lãnh, phương thức thực hiện hoạt động bảo lãnh bằng điện tử, bảo lãnh đối với khách hàng là người không cư trú, quy trình phát hành cam kết bảo lãnh cho người mua nhà, cách xác định số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, thời hạn của cam kết bảo lãnh, thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, hạch toán cho vay bắt buộc, về quy định nội bộ, trách nhiệm của các đơn vị.

Tại dự thảo đang lấy ý kiến, NHNN đề xuất bổ sung quy định về khái niệm "Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai" là thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có) hoặc giữa ngân hàng thương mại với bên bảo lãnh đối ứng cho chủ đầu tư về việc ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

NHNN công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của NHNN.

Dự thảo Sửa đổi, bổ sung quy định nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với bên mua chỉ phát sinh sau khi bên mua nhận được cam kết bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua bán, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng trên và Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua, trong đó nêu rõ ngân hàng thương mại chỉ bảo lãnh đối với số tiền ứng trước của bên mua trả cho chủ đầu tư sau thời điểm bên mua nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại, và gửi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh để chủ đầu tư cung cấp cho bên mua.

Doanh nghiệp né bảo lãnh

Trên thực tế, ghi nhận của PV cho thấy có rất nhiều dự án đã được mở bán nhưng có rất ít dự án được ngân hàng bảo lãnh một cách thực chất. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận rất ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách họ sẽ né đi để không phải trả bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng.

Tại nhiều dự án, khi khách hàng yêu cầu xem văn bản bảo lãnh thì nhân viên tư vấn chỉ cung cấp được giấy thông báo về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với dự án. Thực chất đây chỉ là biên bản ghi nhớ về bảo lãnh hay chủ đầu tư cung cấp giấy ký kết hợp tác tín dụng với ngân hàng và trưng những biển quảng cáo cho vay của ngân hàng tại dự án để lấy lòng tin của người mua nhà.

Trong khi đó, về nguyên tắc chỉ có hai hình thức phù hợp với quy định tại Thông tư 07 và Luật Kinh doanh bất động sản là thư bảo lãnh của ngân hàng gửi cho chủ đầu tư và hợp đồng bảo lãnh; còn những loại khác như hợp đồng nguyên tắc bảo lãnh, hoặc biên bản thỏa thuận bảo lãnh… thì không phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh.

Đơn cử như tại dự án tai tiếng Kingsway Tower (quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh) của chủ đầu tư Công ty TNHH Siêu Thành. Ngày 9/3/2018, ngân hàng ABBank phát đi công văn số 08/CV-CNHCM3.18 đồng ý về mặt chủ trương cho Công ty TNHH Siêu Thành mở bán các căn hộ, shophouse thuộc dự án chung cư Kingsway Tower. Trên cơ sở này, khách hàng đã tin tưởng vay tiền mua nhà.

Song, theo đại diện ngân hàng ABBank chi nhánh TP HCM, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được ABBank cấp bảo lãnh, Công ty Siêu Thành chưa đáp ứng các điều kiện, cũng như không thực hiện được cam kết với ABBank. Do đó, không đủ cơ sở để Ngân hàng phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà. Đến hiện tại, khách hàng đã phải rồng rắn mang đơn đi khiếu nại khắp nơi bởi dự án đã trễ hẹn bàn giao gần 2 năm và đang dừng thi công.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cũng cho rằng, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các Ngân hàng chấp thuận việc phát hành Thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa Công văn hồi đáp của việc ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng.

Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Trong khi đó, một trong những chiêu thức nữa của chủ đầu tư là khi tiến hành mở bán sản phẩm, chủ đầu tư và đơn vị môi giới thực hiện động tác ký kết với ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng. Bản chất, đó là hợp đồng tài trợ vốn chứ không phải ký hợp đồng bảo lãnh. Vì vậy, người mua nhà ở nhiều dự án hiện nay không nhận được chứng thư bảo lãnh theo quy định.

Hay thậm chí chủ đầu tư và ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.

"Thực tế quy định đã có nhưng luật lại chưa có quy định, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện. Việc các chủ đầu tư chỉ cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng (cấp cho chủ đầu tư) là không đúng, khách hàng có thể gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp" - Luật sư Cường nhấn mạnh.