Cách nào kiểm soát giao dịch mua bán sang tay đất đấu giá?

Giá đất tăng gấp nhiều lần so với mức khởi điểm

Thời gian qua, cụm từ “sốt đất” luôn là tiêu điểm của thị trường bất động sản bất chấp dịch Covid-19 kéo dài. Sau cơn sốt đất nền dự án, đất thổ cư, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương lại đang nổi lên hiện tượng “sốt” đất đấu giá. Giá đất sau mỗi phiên bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với mức giá khởi điểm.

Liên hệ qua một số nhà đầu tư, sàn giao dịch tại các địa phương, mức giá trúng đấu giá lô đất nào cũng cao gấp đôi giá khởi điểm, thậm chí có người trả giá cao gấp 3 lần, cao hơn nhiều so với giá thị trường, ngang ngửa các khu đất vàng đắc địa trong thành phố.

Theo thông tin từ sàn giao dịch tại Thọ Xuân (Thanh Hoá), một lô đất 125m2 với giá khởi điểm chỉ từ 250 triệu đồng, sau phiên đấu giá, lô đất có giá từ 1,14 tỷ đồng trở lên, nghĩa là tăng gần gấp 4,5 lần so với giá khởi điểm.

Còn tại một phiên đấu giá đất tại Yên Thái, Yên Mô (Ninh Bình), lô đất có giá khởi điểm chỉ từ 2–3 triệu/m2, sau nhiều vòng đấu giá, tăng lên 8 – 9triệu/m2. Hay khu đất tại Ninh Sơn (Ninh Bình), giá khởi điểm chỉ từ 3,5 – 5 triệu/m2, kết thúc phiên lên tới 9 – 15,5 triệu/m2.

“Tuỳ vào khu vực, vị trí, diện tích, khu đất sẽ có giá khởi điểm khác nhau, thông thường giá khởi điểm cho các lô đất từ 5 – 11 triệu/m2, sau nhiều vòng đầu giá, đến vòng thứ 5 giá chốt sẽ cao gấp 2 -3 nhiều lần so với các vòng trước”, anh Hải Anh nhân viên công ty bất động sản tại Ninh Bình cho hay.

Theo anh Hải Anh, giá đấu tăng cao như vậy là do một phần nhiều doanh nghiệp có tiềm lực, họ vào tăng giá để đẩy thị trường cao lên. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng xung quanh, hoặc các kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng trong tương lai, người ta dựa vào đó để định giá đất.

Nở rộ tình trạng mua bán sang tay

Không chỉ đẩy giá trúng cao hơn so với giá khởi điểm, mà thực tế, như ở Mê Linh (Hà Nội), sau khi phiên đấu giá kết thúc, nhiều nhà đầu tư đã rao bán những lô đất ngay sau trúng đấu giá với mức giá chênh lên tới 200 triệu đồng/lô. Ngoài ra ở các nơi khác như Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Bình, Thanh Hoá, theo ghi nhận thực tế khảo sát, tình trạng bán chênh ngay sau khi đấu được đất giao động từ 50 - 100 triệu đồng.

“Sau khi đấu giá đất xong, có nhiều nhóm đầu cơ trên Hà Nội về các tỉnh mua lại đất đấu giá chênh 30-50 triệu đồng, sau đó, họ tự tạo các giao dịch sang tay lại cho nhau, nhằm mục đích đẩy giá tăng cao làm cho người dân thấy đất có giá trị cao và xuống tiền đầu tư ngay, lúc này các giao dịch ảo cũng ngay lập tức biến mất, người dân phải ôm đất giá cao mà không biết bao nhiêu năm nữa thì giá đất thật mới đến được ngưỡng giá ảo bị đẩy lên”, anh Hải Anh cho hay.

Khảo sát trên các trang hội bất động sản trên mạng xã hội, không khó bắt gặp những thông tin rao bán “Đấu giá sáng nay, xuống cọc ngay…”, “Bán đấu giá hôm nay…”. Thực tế qua khảo sát thị trường, chỉ cần bước chân khỏi sau phiên đấu giá, các lô đất sẽ được các nhà đầu tư bán lại ngay cho những người cần mua và có thể lãi từ 50 - 200 triệu đồng/giao dịch.

Theo tiết lộ của bà Hồng - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, thông thường, trong các phiên đấu giá, sẽ có một nhóm người có móc nối với nhau, họ thông đồng, om hồ sơ, dìm hoặc nâng giá để làm sai lệch kết quả đấu giá nhằm mục đích bán lại với giá cao hơn.

“Tình trạng này vốn đã xảy ra từ rất lâu, trong nhiều phiên đấu giá khác nhau. Vào thời điểm ngay sau Tết, cộng thêm dịch dã, người mua và các nhà đầu tư thường nhàn rỗi, nên họ có xu hướng tìm các lô đất để ở, kinh doanh hoặc đầu tư nhiều hơn, dẫn đến tình trạng giá đất tăng ảo”, vị này cho biết.

Theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản, câu chuyện mua bán chênh lệch sang tay đất đấu giá ngay sau khi chốt phiên đấu giá đang diễn ra phổ biến. Đây là điều khó tránh vì đa phần những người tham gia đấu giá đều có chung mục đích, mua rẻ bán lời. Người tham gia đấu giá đất phục vụ cho nhu cầu ở thực thì lại rất ít do nhiều nguyên nhân khác nhau.

“Đất đấu giá có nhiều lợi thế hơn so với đất nền mua của người dân hoặc chủ đầu tư do có quy hoạch, pháp lý rõ ràng. Do đó, khu đất ở những vị trí đắc địa như vị trí đầu đường, đầu chợ,… sẽ có giá cao, đắt hơn nhiều lần so với khu vực khác. Tuy nhiên, hiện nay có tình trạng lợi ích nhóm trong các phiên đấu giá, gọi là “quân xanh, quân đỏ”, các mức giá được đưa ra sẽ bị nhóm này chi phối, dẫn đến có tình trạng giá tăng cao so với giá trị thực. Đa phần người tham gia đấu giá là giới đầu cơ, người mua ở thực thường không trúng. Dù vậy, nhiều nhà đầu tư sau khi mua mua được đất, lập tức sang tay và lãi cả trăm triệu đồng tại chỗ”, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho hay.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, về bản chất, việc mua bán sang tay sau đấu giá đất thành công được coi là một thị trường. Trước đây những người đấu giá đất thường là những người có nhu cầu sử dụng (ở thực) họ mới tham gia đấu giá, còn hiện nay, việc đấu giá cũng được coi là hình thức kinh doanh. Mặt khác, không phải ai cũng tiếp cận được nhanh thông tin đấu giá đất, điều này, tạo ra đặc quyền đấu giá của một số nhóm. Bán tăng giá sau khi đấu giá đất thành công mới có lợi cho người thắng đấu giá, từ đó, việc mua đi bán lại cũng lại góp phần tăng giá đất đai trên thị trường hiện nay.

Không kiểm soát các giao dịch mua bán, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro

Với nhiều nhà đầu tư hiện nay, đấu giá đất được coi là “miếng bánh ngon”, đem lại lợi nhuận nhanh chóng và hấp dẫn từ việc bán sang tay với mức chênh lệch lớn. Việc thiếu minh bạch trong các phiên đấu giá cũng là lý do dẫn đến mức giá sau khi đấu giá bị tăng lên quá cao so với giá trị thực.

Ngoài ra, tình trạng “cò” đất tạo tin đồn không đúng về quy hoạch và phát triển dự án nhằm tạo sóng, đánh sai lệch hướng thông tin trên thị trường bất động sản cũng xuất hiện. Không khó bắt gặp những “cò” mồi thường xuyên tụ tập ở những khu vực bất động sản, dàn cảnh, tạo “sóng” để lôi kéo các nhà đầu tư và đẩy giá lên từng giờ. Thế nhưng, những “cò” đất này không phải lực lượng của môi giới bất động sản chuyên nghiệp đang hoạt động tại các sàn giao dịch uy tín.

Thực tế, không ít người dân từ bỏ kinh doanh, sản xuất để lao vào đầu tư đất. Thậm chí, nhiều người có thêm nghề tay trái là môi giới bất động sản, dù trước đó chưa từng có kinh nghiệm trong lĩnh vực này, khiến cho thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn.

Những chiêu trò, cách thức tạo sốt ảo diễn ra khá quen thuộc, đó là "ăn theo" các dự án hạ tầng được xây dựng tại khu vực, các dự án bất động sản lớn đang được quy hoạch hoặc nhưng thông tin đồn đoán chưa chính thức. Hơn nữa, đất đấu giá có tính pháp lý rõ ràng, không bị tranh chấp, không quy hoạch treo,… nên thu hút được nhiều nhà đầu tư. Từ đây, gây ra những hệ luỵ nghiêm trọng về kinh tế cũng như bất ổn về an ninh trật tự. Người dân nếu như không tỉnh táo, không xem xét kỹ lưỡng, rất dễ bị “dính bẫy”, thiệt hại về kinh tế khi mua đất với giá trị cao gấp nhiều lần so với thực tế.

Thực tế, sau mỗi đợt dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản lại sôi nổi trở lại, nhiều “cò” đất đã nắm bắt cơ hội để làm “nóng thị trường”, tạo ra nhiều chiêu trò để kiếm tiền nhanh chóng. Chính vì thế, cần kiểm soát thị trường bất động sản quyết liệt hơn nữa.

“Hiện nay còn nhiều kẽ hở về mặt cơ chế chính sách, tuy nhiên, việc mua bán sang tay ngay là điều khó tránh. Chúng ta cần có quy định rõ ràng hơn về mặt pháp lý, giấy tờ, sổ sách, mua đi bán lại để tạo thanh khoản tốt hơn cho thị trường, dựa trên sự công khai, minh bạch, từ đó kiểm soát thị trường tốt hơn”, ông Nguyễn Thế Điệp chia sẻ.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, việc mua bán sang tay đất đấu giá đã tạo ra thị trường sơ cấp, thứ cấp liên quan đến đất đấu giá. Quan trọng là chúng ta phải làm thế nào để kiểm soát các nguồn thuế từ lợi nhuận của các hoạt động mua đi bán lại đất đấu giá, để tránh thất thu, thất thoát.

Bên cạnh đó, để tránh “sập bẫy”, người dân nên trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch, và tiềm năng khai thác của khu đất định mua, sau đó xem xét kỹ lưỡng, không nên hám lợi hoặc tâm lý đám đông để đầu tư nhanh mà cần tìm một công ty môi giới uy tín để hỏi thông tin.

“Cần quản lý các sàn giao dịch và môi giới bất động sản chặt chẽ, hiệu quả để ổn định thị trường trở lại. Ngoài ra, các cấp, các ngành, các cơ quan chức năng cần có những giải pháp hạ nhiệt kịp thời để điều tiết thị trường, không để rơi vào cảnh hỗn loạn, tránh gây thiệt hại cho người dân”, vị chuyên gia khẳng định.