Bất động sản công nghiệp tiếp tục “vào tầm ngắm“ nhờ nhiều yếu tố tích cực

Triển vọng tươi sáng trong năm 2022

Báo cáo mới nhất của SSI Research cho thấy triển vọng tươi sáng đối với ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2022.

Thứ nhất, nhu cầu kỳ vọng hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực. Các chuyên gia kỳ vọng, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022.

Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250ha. Khu công nghiệp Cây Trường (tổng diện tích 700ha) và khu công nghiệp NTU3 (tổng diện tích 346ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 200ha.

Ngoài ra, khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó.

Thứ hai, việc cải thiện cơ sở hạ tầng đã và đang hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp. Theo đó, các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Cụ thể, tỉnh Long An ước tính nhận gần 30 nghìn tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021 - 2015. Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng có các dự án cơ sở hạ tầng như Dự án xây dựng cầu Phước An – nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng.

Thứ ba, giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20 - 33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.

Thứ tư, nguồn cung đất khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2 - 3 năm tới. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2021, cả nước có 38 dự án khu công nghiệp mới/mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số khu công nghiệp đã thành lập lên 394 (+10,6% so với cùng kỳ năm trước).

Các chuyên gia SSI cho rằng, các dự án khu công nghiệp mới này sẽ đi vào hoạt động trong vòng 2 - 3 năm tới, do dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp tinh giảm quy trình xin cấp phép khu công nghiệp mới. Thời gian xin cấp giấy phép đầu tư khu công nghiệp giảm một năm so với hiện nay; và thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản còn từ 1 - 2 năm.

Trong khi đó, báo cáo của JLL cho hay, sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng là động lực chính đằng sau câu chuyện tăng trưởng của phân khúc này. Do nhu cầu mua sắm trực tuyến tiếp tục gia tăng, vì vậy nhu cầu về không gian hậu cần được cho là sẽ tăng ít nhất 5% trong 3 năm tới.

Theo kết quả khảo sát của JLL với 720 chuyên gia bất động sản trên toàn cầu, có tới 28% thậm chí mong đợi nhu cầu sẽ tăng đến 20%. Tuy nhiên, việc hạn chế đất đai là một vấn đề đối với phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics. Các chủ đầu tư đang cố gắng để đảm bảo có đủ đất phù hợp với sự phát triển đang tăng nhanh trong ngành.

Với nhu cầu từ các nhà đầu tư không có dấu hiệu giảm, năm 2022 cũng có thể có nhiều quan hệ đối tác hơn xuất hiện như một cách khả thi trong lĩnh vực này, khi hoạt động M&A gia tăng trên toàn ngành bất động sản.

Vốn ngoại tiếp tục đổ về bất động sản khu công nghiệp

Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 5/2021, cả nước đã có 38 dự án khu công nghiệp mới/mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số khu công nghiệp đã thành lập lên 394 dự án.

Chiến lược thu hút dòng vốn đầu tư truyền thống Nhật Bản, Hàn Quốc vẫn được duy trì tương đối tốt. Tuy nhiên một số nước có công nghệ tốt như Mỹ, Đức, Anh,… vẫn chưa thấy có động thái đặc biệt nào. Mức vốn đầu tư từ các nước châu Âu xê dịch ở mức không trọng yếu, chỉ vài trăm triệu USD. Trong khi đó, vốn từ Trung Quốc lại vươn lên đứng thứ 4 trong các quốc gia có vốn FDI vào Việt Nam, với quy mô hơn 2,9 tỷ USD.

Đánh giá theo các vùng miền, chuyên gia từ Colliers Vietnam cho biết, ở khu vực miền Trung, thị trường Đà Nẵng hiện đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài nghiên cứu sản xuất. Điển hình có thể kể đến Công ty Arevo Inc (Hoa Kỳ) đã nghiên cứu đầu tư Dự án Nhà máy sản xuất máy in 3D, với tổng vốn đầu tư 135 triệu USD vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng. Nhà máy sản xuất vật liệu bán dẫn United States Enterprise của nhà đầu tư Ha Vinh Ly và Nhe Thi Le (Hoa Kỳ) vốn đầu tư 110 triệu USD. Trung tâm Nghiên cứu, Phát triển và Sản xuất Fujikin Đà Nẵng của Công ty TNHH Fujikin International (Nhật Bản), vốn đầu tư 35 triệu USD vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng và Dự án EPE Packaging Việt Nam (Nhật Bản) vào Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng, vốn đầu tư 300.000 USD.

Đối với khu vực phía Nam, Colliers Vietnam dự kiến trong năm 2022, Bình Dương sẽ là điểm nóng thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD. Nổi bật gần đây là sự kiện Tập đoàn Lego đã đầu tư nhà máy thứ 6 ở Việt Nam và là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên được xây dựng tại Bình Dương. Dự án được đầu tư với số vốn lên đến 1 tỷ USD, dự kiến sẽ đưa vào sử dụng vào năm 2024 và góp phần tạo thêm 4.000 việc làm.

Dòng vốn FDI đến từ cả vốn đăng ký mới và tăng vốn đã thể hiện cam kết vững chắc và niềm tin tích cực của các nhà đầu tư vào triển vọng thị trường công nghiệp Việt Nam. Đáng chú ý, dòng vốn FDI giờ đây không chỉ tập trung vào các khu kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam mà còn lan rộng ra các khu vực đầy tiềm năng như Quảng Trị, Nghệ An và Hà Tĩnh.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Vietnam cho hay: “Bất động sản công nghiệp và logistic là phân khúc hiếm hoi vẫn tăng trưởng bất chấp dịch bệnh do những lợi thế tự thân. Với tác động tích cực từ các hiệp định thương mại tự do (FTA) đã ký kết cùng với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, đây nhiều khả năng sẽ là phân khúc sáng nhất trong năm mới 2022”.

Theo ông Đoàn Duy Hưng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xúc tiến đầu tư khu công nghiệp Việt Nam (IIP VIETNAM), để hồi phục nhanh chóng, đồng đều và tăng trưởng vượt bậc, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp phải không ngừng đổi mới, xây dựng tiềm lực cũng như uy tín của mình. Lý do là, khi Việt Nam hòa nhập với kinh tế thế giới, sẽ không tránh khỏi sự cạnh tranh khốc liệt để mang được vốn cũng như công nghệ từ nước ngoài về.

Hơn nữa, khi các nhà đầu tư lớn đổ tiền vào Việt Nam, họ sẽ có sự sàng lọc kỹ càng đối với các doanh nghiệp trong nước, những doanh nghiệp làm tốt, thể hiện tốt thì sẽ thu hút được đầu tư và ngược lại.

“Việc cạnh tranh là điều không tránh khỏi, nhưng sẽ giúp nhà đầu tư nội dần trưởng thành, tiến tới tiệm cận năng lực của nhà đầu tư quốc tế”, ông Hưng nói.